Pulangan sewa 8% hingga 12%? Tanya balik jurujual itu: kalau memang selamat, berapa unit awak sendiri beli?
Tanpa bayaran pendahuluan, sewa bayar ansuran rumah, untung bersih dua ribu sebulan? Rezeki tak jatuh dari langit, yang jatuh hanya perangkap. Sesiapa yang terus melaung pulangan 8% hingga 12% sama ada mengambil kutipan sewa jangka pendek satu bulan musim puncak dan menjualnya sebagai angka setahun, atau mahu anda menandatangani kontrak jaminan tanpa gigi dengan syarikat cangkerang yang didaftarkan dengan RM2.
Jawapan ringkas: "Pulangan dijamin" dan "anggaran sewa" dalam iklan ialah angka pemasaran. Pulangan sewa sebenar dikira dengan sewa sebenar unit sama blok dan sama jenis dibahagi harga belian keseluruhan, kemudian tolak yuran penyelenggaraan, cukai, insurans dan tempoh kosong. Kalau kiraan tak jadi, cerita secantik mana pun tak layak dimasuki.
1. Membongkar helah GRR (Pulangan Sewa Dijamin)
Ramai pembeli luar negara dan pembeli tempatan kali pertama tewas sepenuhnya kepada tawaran "Guaranteed Rental Return (GRR)".
Sebelum tandatangan, siasat tiga perkara ini dahulu:
- Siapa sebenarnya yang menandatangani dengan anda: pihak dalam kontrak sewa dijamin itu hampir tidak pernah syarikat induk yang kaya aset. Selalunya sebuah syarikat pengurusan aset ringan dengan modal berbayar RM2 sahaja.
- Duit itu duit anda sendiri: subsidi sewa 8% untuk dua tiga tahun pertama itu sudah pun dimasukkan sebagai premium dalam harga belian anda. Mereka memulangkan duit anda sendiri secara ansuran, kemudian membungkusnya sebagai pulangan tinggi.
- Kos mungkir hampir sifar: sebaik pasaran perlahan atau penyewa berkurangan, syarikat pengurusan itu terus menggulung dan hilang. Pinjaman atas nama anda, hutang anda yang tanggung, dan unit kosong itu masalah anda.
2. Pulangan kasar lawan pulangan bersih: jurang yang menyedut duit anda
Hanya ada satu formula yang jujur: pulangan sewa bersih sebenar (Net Rental Yield).
Setelah dapat pulangan kasar, tolak empat kebocoran tersembunyi ini mengikut urutan:
- Yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penenggelam: RM0.40–RM0.60 sekaki persegi untuk kondominium mewah, iaitu 1% hingga 2% daripada pulangan anda hilang dalam setahun.
- Cukai pegangan berkanun: cukai pintu (Cukai Taksiran) dan cukai tanah / cukai petak (Cukai Tanah / Petak).
- Insurans perniagaan dan kebakaran: kos tetap setiap tahun yang tidak boleh dielak.
- Pembunuh senyap, tempoh kosong (Vacancy Period): penyewa berpindah, unit dibersihkan, iklan disiar semula. Kosong dua bulan dalam setahun sahaja sudah menjatuhkan pulangan atas kertas anda sebanyak 20%.
Kalau selepas empat perkara itu ia masih selesa menampung ansuran bank setiap bulan, itu baru aset sebenar. Kalau setiap bulan anda terpaksa tambah duit sendiri untuk bank, itu namanya liabiliti.
3. Cara mematahkan angka iklan: ujian tekanan tiga langkah
Bila ejen melukis jangkaan sewa yang indah, keluarkan tiga pisau bedah ini dan periksa kad mereka di situ juga:
- Langkah pertama: turunkan harga sampai jumpa paras bawah
Kata boleh dapat RM3,500 sebulan? Tarik senarai unit jenis sama di portal-portal utama: berapa banyak yang benar-benar tersewa pada RM3,500? Berapa bulan ia tersenarai? Kalau ia hanya bergerak selepas turun ke RM2,500, mampukah aliran tunai anda terus membayar ansuran?
- Langkah kedua: buang ilusi sewa jangka pendek
Kalau angka itu bersandar pada sewa jangka pendek Airbnb, potong terus 25% untuk kos operasi (komisen platform, upah pembersihan, air, elektrik dan internet), kemudian tanya pejabat pengurusan: adakah peraturan bangunan (House Rules) membenarkan sewa harian? Kalau JMB/MC mengundi untuk mengharamkan sewa jangka pendek, berapa sebenarnya yang anda boleh kutip dengan sewa jangka panjang biasa?
- Langkah ketiga: korek siapa sebenarnya kumpulan penyewa anda
Bangunan yang rapat dengan hospital besar yang mapan, kawasan pejabat syarikat multinasional, atau universiti antarabangsa terkemuka mempunyai kumpulan penyewa yang dalam. Seorang keluar, seorang lagi masuk. Projek terpencil yang hanya panas kerana media sosial akan sejuk, dan seluruh bangunan berakhir dalam perang turun harga sewa.
Soal jawab pelaburan yang kerap ditanya
Berapa pulangan sewa jangka panjang yang dikira sihat untuk kondominium di Malaysia?
Pulangan bersih di kawasan matang Kuala Lumpur umumnya 4%–5.5% bagi sewa jangka panjang (sumber: Affirm Plus Research, berdasarkan rekod urus niaga NAPIC dan data sewa portal hartanah). Kalau sesebuah projek mendakwa boleh kekal melebihi 8% dengan sewa jangka panjang, berhati-hati: sama ada harga belian terlalu tinggi, atau itu bonus jangka pendek yang tidak normal.
Adakah projek dengan GRR patut dielak sepenuhnya?
Melainkan pemaju menolak terus sewa dijamin itu daripada harga belian anda sekali gus, atau syarikat induk tersenarai memberi jaminan liabiliti bersama, anggap setiap kontrak GRR daripada syarikat operasi aset ringan pihak ketiga sebagai pulangan sifar semasa anda buat ujian tekanan.
Bagaimana nak tahu dengan cepat sama ada sebuah unit pelaburan berbaloi?
Sewa sebenar dibahagi harga keseluruhan memberi pulangan kasar. Kemudian tolak kos dan tempoh kosong. Pada masa sama, lihat kumpulan penyewa (pejabat, sekolah, hospital berbanding sewa jangka pendek semata-mata). Hantar kawasan, nama projek dan alamat kepada saya, dan saya kira untuk anda dengan data.
Langkah seterusnya
Sewa yang dijanjikan jurujual itu memang sedap didengar, tetapi hati anda masih tak tenang?
Jangan pertaruhkan duit sebenar atas slaid pemasaran orang lain. Hantar nama projek sasaran, saiz dan jenis unit, sewa yang dijanjikan dan harga belian keseluruhan, dan kami akan jalankan ujian tekanan aliran tunai menggunakan data pindah milik rasmi NAPIC dan angka jualan semasa di kawasan sama, supaya anda nampak sama ada ini aliran tunai positif atau lubang duit.