每天讲 8% 租金回报的人，自己买了几间？

我最烦那些张口就是 8%、12% 回报的。又不用头期，又有人帮你供，每个月还多两千现金——这么好，你怎么不先买两间？

广告上的「保证回报」「预计租金」都是营销数字。有人跟你签 GRR（保证租金回报）合同？想清楚：跟你签约的是哪家公司？很多就是两块钱注册的公司，真出事的时候，你找谁去？

实在的算法只有一种：这栋楼、这个户型，现在真实租出去多少钱，除以你真实的入手总价——这是毛回报。然后扣管理费、门牌税、地税、火险，再扣最容易被忽略的空置期：上一个租客搬走到下一个搬进来，中间空着的每一个月都在吃你的回报。全部扣完，才是进你口袋的真回报。

广告数字怎么破？逐级下探。他说月租 2000——好，这栋楼现在挂 2000 的单位租出去了吗？没有？那 1500 呢？1000 呢？租金要压到多少才真有人租，压到那个数字你的账还算不算得过来，会不会影响你的生活？这几个问题问完，泡沫数字自己就破了。

再看一层：这栋楼的租客是谁？靠近办公区、学校、医院的楼，租客池深，空一个月就有人补上；靠短租撑起来的楼，政策一变整栋楼一起跳水。两栋租金数字一样的楼，风险可以差十倍。

我的习惯从来没变过：先查同栋同户型的真实租金水平——我们手上有 NAPIC 官方租金数据和全网在挂行情——回报算不过账的，故事讲得再动听也不进场。你看中的那栋，我帮你把真实租金和空置状况拉出来对一对。