Berhenti banding komisen dalam Excel: 95% daripada sifar tetap sifar

Kesilapan paling bodoh ejen baharu ialah pergi bandingkan peratusan komisen setiap firma macam pilih saham. Katalah mereka bagi anda 95%, kemudian apa? Kalau tak boleh tutup deal, 95% didarab sifar tetap sifar. Jangan pilih platform berdasarkan berapa banyak ia boleh bagi anda. Pilih berdasarkan sama ada ia mampu memastikan anda bertahan 90 hari pertama.

Lihat dulu angka sebenar di Malaysia: syarat masuk, dan tahun pertama ejen baru Affirm Plus

Di Malaysia, anda tidak boleh mula menjual hartanah hanya dengan masuk kumpulan WhatsApp. Anda perlu tamatkan dulu Kursus Pensijilan Perunding Hartanah dua hari yang diiktiraf LPPEH/BOVAEA (Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta), dapatkan nombor REN, dan bernaung di bawah agensi hartanah berdaftar, kerana komisen hanya boleh dibayar kepada anda secara sah melalui agensi itu. Lesen hanyalah tiket masuk. Yang menentukan sama ada anda bertahan ialah sama ada firma itu ada sistem yang menolak ejen baru sampai ke urus niaga pertama. Angka pasukan Affirm Plus Properties, 2026:

• Saiz pasukan: 500+ ejen berlesen.
• Laluan ejen baru: tamatkan latihan ejen baru SWAP dahulu (5 seksyen video dan 60 soalan ujian, setiap seksyen mesti lulus 100%), kemudian marketing setup → orientasi → program 90 hari, dengan bimbingan pada setiap langkah 90 hari pertama.
• Urus niaga pertama: ejen baru secara purata menutup urus niaga pertama dalam 90 hari.
• Pendapatan tahun pertama: purata sekitar RM80,000 bagi ejen tahun pertama.

Bawa empat angka ini kepada mana-mana firma yang anda ingin sertai. Kalau mereka tak dapat jawab, atau jawab kabur, itulah "dibiarkan sendiri" yang artikel ini maksudkan.

1. Ejen baharu bukan mati sebab tak berkemampuan, tetapi sebab dibiar hidup mati sendiri

Kadar keciciran paling teruk dalam industri ejen hartanah berlaku dalam tiga minggu pertama.

Ramai bukannya tak mahu berusaha. Mereka terus dicampak ke laut tanpa apa-apa: tiada senarai hartanah sedia ada, tiada lead yang tepat, dan selepas post di media sosial pun tak tahu langkah seterusnya. Susah payah dapat satu temu janji, viewing pertama pelanggan tak muncul, malam itu terus rasa hidup tak bermakna. Sebulan kemudian senyap-senyap keluar dari group.

Sebesar mana pun janji komisen atau setinggi mana pun pembahagian yang dijanjikan, kalau tiada satu mekanisme yang memastikan anda tutup deal pertama dengan cepat, itu semua cuma cek kosong syarikat memindahkan risiko kepada anda.

2. Menilai ketua: periksa empat lapisan asas ini sahaja

Masa pergi interview, jangan dengar cakap besar. Ambil empat pembaris ini dan ukur terus:

• Alat betul-betul kukuh? Adakah syarikat menyediakan pangkalan data jualan seluruh Malaysia, kamus perkembangan projek, CRM dan alat AI automatik, atau anda disuruh cari sendiri dalam Google? Masa anda untuk buat deal, bukan untuk jadi tukang taip menyiapkan spreadsheet.
• Bimbingan betul-betul ada? Adakah 30 hari pertama dipecahkan kepada tindakan harian yang jelas? Minggu pertama tapis senarai nama yang layak, minggu kedua viewing sebenar dengan mentor di sisi, minggu ketiga booking, rundingan dan post-mortem. Mereka hulur dua kotak kad nama dan suruh anda edar risalah di tepi jalan, atau ada mentor yang menyokong anda dalam deal sebenar?
• Budaya sihat? Adakah ketua sanggup salurkan hartanah dan pelanggan yang dia tak sempat handle kepada ejen baharu? Ini mekanisme berkongsi dan berjuang bersama, atau orang lama monopoli semua sumber sampai orang baharu terkontang-kanting?
• Sistem stabil? Ini yang paling penting. Bila ada masalah, anda kena merayu sana sini untuk jawapan, atau ada SOP automatik di belakang tabir yang menolak anda ke hadapan?

3. Terutama orang yang sifatnya pasif, jangan sesekali pertaruhkan masa depan pada mood ketua

Cara mati paling mengecewakan dalam industri ini: syarikat berikan anda seorang ketua yang nampak macam jaguh jualan. Hasilnya? Dia sendiri sibuk kejar deal luar sampai tak sempat berhenti, telefon tak angkat, WhatsApp read tapi tak balas. Bukannya anda tak mahu bergerak, tetapi semua kemajuan anda tersekat pada menunggu dia balas mesej.

Ejen baharu yang tidak peramah atau agak pasif, jika bergantung pada nasib untuk dapat mentor yang bagus, besar kemungkinan akan tumbang teruk.

Apa yang anda betul-betul perlukan ialah satu 'sistem' yang dingin, tepat dan berlangkah:

• Setiap pagi buka sistem, terus tahu 5 pelanggan mana yang perlu dihubungi hari ini.
• Bila ada bantahan, pangkalan pengetahuan sistem terus keluarkan skrip standard dan rangka logiknya.
• Bila deal tersekat, aliran kerja automatik beri amaran siapa yang patut dipanggil untuk bantu.

Biar sistem yang menolak anda ke hadapan, bukan hidup bergantung pada air muka ketua.

4. Platform dengan daya apungan yang cukup, nak lemas pun susah

Ramai orang baharu teragak-agak: turun ke laut takut ombak besar, kolam renang rasa sejuk, kolam air panas pula rasa terlalu selesa. Sebenarnya masalahnya bukan pada persekitaran, tetapi sama ada anda berani terjun atau tidak.

Tetapi platform yang baik sepatutnya seperti Laut Mati yang tinggi kemasinannya: infrastruktur, data asas, alat automasi dan laluan menutup deal semuanya sudah disediakan. Walaupun anda lemah berenang, daya apungan sistem yang besar itu akan menyokong anda supaya tidak mudah tenggelam. Tugas anda satu sahaja: tembak semua peluru pada membina hubungan dengan pelanggan dan menutup deal.

5. Kebenaran yang bertentangan dengan sangkaan: orang yang pandai bercakap selalunya mati paling cepat

Jangan sangka jual hartanah mesti petah bercakap. Perunding terbaik yang bertahan paling lama dan pendapatannya paling stabil selalunya tidak banyak cakap tetapi logiknya sangat kuat. Sebaliknya mereka yang cakap besar dan berlagak hebat berkata-kata selalunya kebuluran pada bulan kedua.

Sebab jual beli hartanah tidak pernah bergantung pada silap mata ayat jualan, tetapi pada tiga perkara yang sangat membosankan namun menentukan:

• 1 viewing berkesan sehari
• 1 semakan mendalam senarai hartanah sehari
• 1 pusingan susulan berstruktur sehari

Zero viewing = Zero closing. Kepetahan boleh dilatih, tetapi kesungguhan menyiapkan tiga tindakan ini setiap hari tidak boleh ditipu.

Soal jawab lazim

Langkah seterusnya

Berminat masuk industri ini, atau sudah dalam pasukan tetapi tersekat di tengah-tengah tanpa arah? Jangan dengar janji manis, tengok cara pelaksanaan sebenar. Hantar sifat peribadi, latar belakang lepas dan halangan yang paling anda risaukan, dan anda akan terus dapat pelan pelaksanaan 90 hari pertama yang terperinci minggu demi minggu, serta penilaian berdasarkan data sebenar sama ada bidang ini sesuai untuk anda.