Jurujual kata unit projek baharu hampir habis? NAPIC: Projek baharu di Malaysia purata terjual 24% sahaja
Carta jualan penuh pelekat merah SOLD, orang beratur di depan unit contoh, bisikan "tinggal dua unit terakhir" — semua itu boleh diatur. Sementara suasana di situ menaikkan degupan jantung anda, angka rasmi memberitahu hal yang lebih sejuk: daripada setiap 10 unit kondominium baharu di Malaysia, yang benar-benar terjual tidak sampai satu setengah unit.
Jawapan ringkas: Pelekat SOLD pada carta jualan dan orang beratur sama-sama boleh diatur; menurut NAPIC, pada separuh pertama 2025 hanya 24.0% kediaman baharu di seluruh negara terjual, dan bangunan tinggi hanya 12.9% — jadi semak data dahulu sebelum masuk galeri jualan.
1. Data rasmi buka topeng: galeri berlakon, angka tidak
Sebelum melangkah masuk ke galeri jualan, tengok dahulu apa yang Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) tunjukkan tentang jualan sebenar projek kediaman baharu di seluruh negara:
- Gambaran separuh pertama tahun: 23,380 unit kediaman baharu dilancarkan di seluruh negara, dengan kadar jualan keseluruhan yang menyedihkan iaitu 24.0% sahaja.
- Bangunan tinggi lagi sejuk: rumah berkelompok seperti rumah teres masih mencatat 28.5%, manakala kondominium bertingkat tinggi yang paling gigih dipromosikan hanya mencatat 12.9%.
- Ada suku tahun yang lebih teruk: menjelang suku ketiga, kadar jualan suku itu jatuh terus ke 14.0%, dan kondominium tinggi turun sampai 5.1%.
Apa maksudnya?
Jurujual boleh menjerit sampai serak memberitahu anda seluruh projek hampir habis dan anda perlu rebut sekarang, tetapi hakikatnya bagi kebanyakan kondominium di Malaysia, beberapa bulan selepas pelancaran hampir sembilan daripada sepuluh unit masih tersadai dalam buku pemaju.
Suasana meriah di galeri itu dibeli dengan bajet pemasaran. Stok tidak terjual yang sejuk itulah keadaan pasaran yang sebenar.
2. "Tinggal beberapa unit sahaja" ialah helah psikologi paling lama dalam industri hartanah
Kenapa setiap kali anda masuk, yang tinggal hanya tingkat bawah atau unit sudut di tingkat atas sekali?
Sebab sejak saat anda masuk ke galeri jualan, segala yang anda lihat dan rasa adalah props yang telah disusun rapi:
- Kesibukan buatan: temu janji dihimpunkan pada slot masa yang sama, kadang-kadang orang mereka sendiri dijadikan "pembeli" dalam kumpulan itu, supaya anda rasa panik bahawa orang lain akan sambar unit itu kalau anda teragak-agak.
- Silap mata pelekat merah: pelekat "SOLD" pada carta jualan itu cuma alat tulis beberapa ringgit. Unit yang bagus dikunci dahulu, kekurangan stok dibuat-buat, dan anda ditolak supaya cepat bayar deposit untuk pilihan kedua.
- Teknik tekan tempahan: jurujual tiba-tiba pergi ke meja pengurus untuk "memohon menahan unit diskaun terakhir", kemudian balik dengan peluh di dahi dan kata dia berjaya dapatkan untuk anda — babak ini dilakonkan beratus kali sehari di galeri seluruh Malaysia.
Orang ramai hanya membuktikan pemaju cukup belanja untuk iklan. Ia sekali-kali tidak bermakna unit hampir habis.
3. Bilik kawalan pemaju: kalau tak laku, kenapa berani naikkan harga?
Ramai pembeli tidak faham: kalau pasaran sesejuk ini, kenapa ada projek yang bukan sahaja tidak turunkan harga, malah dua bulan kemudian mengumumkan kenaikan RM50 setiap kaki persegi?
Inilah helah kewangan pemaju yang paling halus:
- Penetapan tanggapan melalui jurang harga antara tingkat: pelancaran menarik anda dengan "bermula RM4xxk" yang menggoda, iaitu tingkat paling bawah yang hampir tiada orang mahu; tingkat yang orang betul-betul mahu sudah lama dihargakan jauh lebih tinggi. Tingkat atas mensubsidi tingkat bawah, dan urutan pelepasan setiap unit dikira ketat mengikut kitaran pusingan wang.
- Naikkan harga untuk jaga pasaran dan tenangkan pembeli awal: kalau harga diturunkan secara terbuka, pembeli kumpulan pertama yang sudah tandatangan akan terus bangkit menuntut. Mengumumkan kenaikan harga adalah lakonan untuk pembeli lama dan pihak bank — nilai atas kertas terjaga, pengeluaran pinjaman pun lancar.
- Habiskan stok lewat pintu belakang: senarai harga rasmi kelihatan kukuh, tetapi di belakang berpuluh unit baki dibungkus jadi "pakej belian berkumpulan istimewa" dengan insentif tambahan untuk ejen luar, rebat tunai secara senyap atau pakej pengubahsuaian penuh, dan stok pun hilang diam-diam.
4. Susunan langkah pembeli bijak: semak data dahulu, masuk galeri kemudian
Beginilah urutan yang diikuti kebanyakan orang:
Tertarik dengan iklan terbawa suasana di galeri tergesa-gesa bayar deposit balik rumah kira semula, makin lama makin gelisah.
Pembeli terbaik buat sebaliknya:
- Semak rekod jualan sebenar dahulu: sudah berapa bulan projek ini betul-betul di pasaran, dan berapa peratus unit yang sudah ada perjanjian jual beli (SPA) ditandatangani dan diluluskan?
- Banding dengan projek pesaing: berapa harga urus niaga sebenar setiap kaki persegi bagi projek pesaing di kawasan yang sama, dan berapa tahun mereka ambil untuk habiskan stok?
- Masuk dengan imuniti: selepas anda tahu cerita sebenarnya, semua ayat mendesak jurujual hanya jadi bunyi latar, malah anda boleh guna data untuk menekan pemaju sampai ke had harga tersembunyi mereka.
Soal jawab elak perangkap
Ramai betul orang di galeri jualan — semuanya palsu ke?
Orang ramai itu memang benar, tetapi orang ramai bukan bermakna jualan. Kebanyakan mereka datang untuk tengok-tengok, ambil cenderahati, penuhkan ruang, atau bayar deposit kecil yang boleh dibatalkan bila-bila masa. Hanya kontrak yang akhirnya berkuat kuasa di pejabat tanah dan sistem bank yang dikira.
Bagaimana nak elak taktik kawalan pemaju?
Jangan sekali-kali termakan ayat lisan "hampir habis". Minta lihat pelan lantai yang sebenar, dan tetap banding beberapa projek pesaing dalam julat harga yang sama. Selagi duit masih dalam poket anda, anda yang pegang kelebihan.
Kenapa projek baharu naikkan harga sedangkan tak laku?
Kadangkala ia untuk menjaga nilai atas kertas bagi pembeli yang sudah membeli, sementara unit baki dilepaskan melalui diskaun ejen. Beri saya nama projek itu, saya kira kemajuan sebenarnya dengan data, bukan dengan suasana di galeri.
Langkah seterusnya
Sedang tengok satu projek baharu dan jurujual hantar mesej setiap hari kata "kalau tak transfer malam ini, esok harga naik"?
Simpan dulu kad anda. Hantar nama projek, jenis unit yang anda minat, dan harga yang jurujual berikan, dan kami terus tarik data penjejakan unit terjual sebenar projek itu daripada sistem, lalu tunjukkan kemajuan jualan dan harga sebenarnya — supaya anda nampak sama ada ia betul-betul laku, atau cuma berlakon di bangunan kosong.