Freehold vs Leasehold: Perkara Yang Ejen Hartanah Tak Berani Beritahu Anda

Jangan tertipu bila ejen cakap ringan-ringan "Leasehold dengan Freehold lebih kurang sama je". Masa beli, ia nampak murah sikit per kaki persegi. Masa jual, barulah anda nampak: bank enggan beri pinjaman, pembeli tolak harga separuh, proses sambung pajakan pula panjang berjela. Duit yang anda jimat masa masuk, sudah lama ditolak balik di pintu keluar yang anda tak pandang.

Jawapan ringkas: Lokasi sama, harga sama, produk sama — pilih Freehold. Leasehold bukan tak boleh beli, tetapi baki tahun pajakan, kos sambung pajakan dan kesukaran pembeli seterusnya dapat pinjaman semuanya mesti masuk dalam kiraan harga. Ayat "sebenarnya sama je" selalunya tak tahan diuji di pintu keluar.

1. Soalan jujur: dengan duit yang sama, anda pilih 3 tahun atau 30 tahun?

Kawasan sama, harga keseluruhan lebih kurang sama, jenis produk pun serupa — pilih Freehold atau Leasehold?

Soalan ini sepatutnya boleh dijawab dalam 3 saat.

Yuran tahunan sama: satu penapis air bagi tukar cartridge percuma selama 3 tahun, satu lagi selama 30 tahun. Orang paling malas berfikir pun tahu pilih yang 30 tahun.

Jadi kenapa bila sampai kepada hartanah bernilai berjuta yang mengikat hidup anda bertahun-tahun, piawaian itu tiba-tiba dipesongkan oleh sesetengah ejen?

Piawaian itu tidak berubah kerana logiknya berubah. Ia berubah kerana komisen jualan dia sudah masuk kira.

Cermin yang paling jujur: ejen yang setiap hari memuji Leasehold di media sosial — bila mereka keluarkan duit sendiri untuk beli rumah, mereka pilih Freehold atau Leasehold?

Ayat jualan dengar sajalah. Ke mana seseorang letak duit sendiri, itulah jawapan sebenar.

2. Kelemahan maut Leasehold bukan hari ini, tapi di pintu keluar

Kebanyakan pembeli hanya tengok harga per kaki persegi (PSF) hari ini. Sangat sedikit yang duduk kira siapa sebenarnya yang akan ambil unit ini daripada mereka 10 atau 15 tahun lagi.

Inilah keruntuhan nilai di pintu keluar (Exit Liquidity):

• Pinjaman bank jatuh mendadak: Apabila baki pajakan turun ke bawah 50 tahun atau bahkan 40 tahun, kebanyakan bank komersial di Malaysia akan ketatkan Margin of Financing secara mendadak, malah boleh terus tolak pinjaman 30 tahun. Pembeli seterusnya tak mampu keluarkan wang pendahuluan 40%-50%, jadi kolam pembeli anda mengecil lebih separuh dalam sekelip mata.
• Kelulusan jualan semula yang menyeksa: Setiap jualan semula wajib melalui kelulusan kerajaan negeri (State Consent). Tempoh urus niaga senang-senang jadi 6 hingga 9 bulan atau lebih. Bila anda perlukan duit segera, memang tiada jalan keluar.
• Sambung pajakan bukan hak automatik: Menurut Seksyen 90A Kanun Tanah Negara, permohonan sambung pajakan mesti dibuat kepada kerajaan negeri sebelum tempoh tamat. Sama ada diluluskan, dan berapa premium yang dikenakan, sepenuhnya budi bicara kerajaan negeri.

Masa beli anda rasa jimat 10%. Masa jual, mungkin kena potong 30% baru ada orang sanggup ambil.

3. Mimpi ngeri khas untuk pemilik hakmilik strata

Kalau rumah berkembar atau teres (landed), asalkan poket cukup tebal, anda masih boleh pergi sendiri ke pejabat tanah dan mohon sambung pajakan.

Tetapi kalau anda beli kondominium atau apartmen servis (strata), tahap kesukaran terus melonjak ke tahap neraka.

Menurut Seksyen 90A(8) Kanun Tanah Negara, permohonan sambung pajakan bagi bangunan strata tidak boleh dibuat oleh pemilik secara individu. Ia mesti melalui badan pengurusan (Management Corporation / MC) dengan resolusi sebulat suara (Unanimous Resolution), dan dimohon atas nama keseluruhan tanah induk (Master Land).

Bayangkan: beratus-ratus pemilik dalam satu blok, semua 100% mesti setuju, semua mesti keluarkan ratusan ribu sebagai bahagian masing-masing, malah anda kena kejar tandatangan pemilik luar negara yang sudah hilang jejak. Dalam realiti, ini hampir mustahil.

4. Kira-kira sambung pajakan di dua tempat: berapa mahal premium sebenarnya?

Bila tiba masa sambung pajakan, macam mana rupa bil sebenarnya? (Jumlah akhir tertakluk kepada notis bayaran rasmi Form 5A yang dikeluarkan kerajaan negeri.)

• Kuala Lumpur (KL), mengikut kaedah tanah 1995:

Baki 70 tahun perlu tambah kira-kira 7% daripada nilai pasaran tanah; baki 50 tahun kira-kira 12%; baki 30 tahun boleh mencecah 17%.

Ingat: asas kiraan ditentukan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) berdasarkan nilai pasaran tanah semasa, bukan harga belian anda dahulu.

• Selangor, mengikut kaedah tanahnya:

Walaupun ada diskaun 30% jika dijelaskan sepenuhnya dalam tempoh yang ditetapkan (atau di bawah skim tertentu untuk pemilik yang menduduki sendiri), bagi tanah di kawasan pusat yang matang, bil akhirnya tetap satu beban tunai yang berat.

5. Bila sebenarnya Leasehold berbaloi disentuh?

Kami tidak menolak Leasehold sepenuhnya. Tetapi syarat untuk membeli ialah anda mesti lindung nilai risikonya dengan model pelaburan yang benar-benar rasional:

• Diskaun harga mesti cukup dalam: Berbanding Freehold di lokasi dan kualiti yang sama, diskaun mesti sekurang-kurangnya 20%–25%, cukup untuk menampung kos sambung pajakan dan potongan harga jualan semula pada masa depan.
• Main aliran tunai semata-mata: Pulangan sewa bersih memang kuat (contohnya sewa jangka panjang atau pendapatan komersial yang pulangkan modal dengan cepat), sehingga aliran tunai tahunan sudah menarik balik modal anda dan anda tak perlu bergantung pada kenaikan nilai 30 tahun lagi.
• Kawasan yang memang tiada pilihan lain: Contohnya sesetengah kawasan pusat yang matang (sebahagian kawasan lama Petaling Jaya, PJ) hampir keseluruhannya Leasehold dan tiada pesaing Freehold. Di situ, asalkan baki pajakan melebihi 75 tahun dan permintaan sewa sangat kuat, ia masih ada nilai untuk dipegang.

Soalan yang pembeli selalu tanya

Langkah seterusnya

Sedang teragak-agak antara dua projek, dan ejen kata "hakmilik tak penting, asalkan sewa tinggi"?

Hantar kepada kami nama projek yang anda incar, jumlah tahun pajakan, dan beza harga per kaki persegi antara kedua-duanya. Kami akan jalankan kiraan asas menggunakan model aliran tunai terdiskaun dan potongan harga jualan semula masa depan, dan tunjukkan sama ada duit yang anda jimat hari ini cukup untuk tampung lubang di kemudian hari.